【提纲】一、认真学习，深刻领会股份公司提出开发城市建设市场的重要意义。（一）为什么要全面进军城市建设市场。（二）城市建设“干什么、在哪干、怎么干”。（三）XX在城市建设工作中的责任重大。二、全面部署，迅速掀起XX城市建设投资开发工作的新局面。（一）加强组织领导。（二）找准市场布局和产业领域。（三）做好政策研究和盈利模式学习研究。（四）多方拓展关系，开展横向联合。（五）做好人员、资金等资源储备。三、稳抓实干，确保完成全年各项既定工作目标。（一）全力以赴做好市场开发工作。（二）多方出击拓宽资金渠道。（三）加速库存去化工作。（四）加快标准化体系建立。（五）做好管理机制创新。
把城市建设投资特别是棚改项目的重点放在北上广深这样的一线区域，而不是去人财物匮乏的偏远地区，做到有所为，有所不为。会后，集团公司将对各区域提出要求，各区域要扛起重任，确保实现集团既定目标。
三是正式明确了XX今年新签1000亿的指标。前一段时间，股份公司内部提出过SS今年要完成1000亿新签合同额的设想。在这次会议上，正式提出：“地产与类地产项目的新签项目总额要确保5000亿元，其中XX要确保1000亿元，中铁建工要确保1400亿元，中铁文旅要确保500亿元”。从目前完成情况看，距离1000亿目标仍相差很远。这就要求我们迅速行动起来，进一步加大市场开发力度，各单位要不讲条件、不讲理由，紧盯目标，全力确保全年目标实现。应该说搞经营工作处处是商机。各区域总经理要捕捉市场开发信息，每三天报告一次进展情况。最近，我连续几次去上海、广州、海南等地区考察，这些地区棚改项目相对比较靠谱，我们必须有所行动。要意识到棚改项目都是靠长期市场运作来的，以_公司的两个棚改项目为例（顺义天竺镇棚改项目93亿、通州宋庄镇寨辛庄等五村棚改项目190亿），都是通过两年的奋斗努力才拿到的。集团公司将成立专门工作小组积极与政府对接。
四是要求房地产项目要快速盘活存量资产。对于非正常存货以及商业、办公、车位等占比大的房地产项目要加大去化力度，细化去库存目标措施，分类分级加快清理处置，要求SS开发的青岛西海岸项目、济南彩石项目、通州棚改项目等要加快开发节奏，确保实现可研目标。当前，我们部分项目内部报批或者开盘节点严重滞后，有的项目产品销售完了，新产品次年才具备销售条件，会有衔接不上导致当年无产品可卖的情况。我们要明白快周转是根本，我们有些公司开拓进取精神非常好，工作前置化做得好，项目实现了半年开盘。今后，除了北上广受到报建报批政策时限影响外，其他地区新项目必须做到半年开盘。要加快可视化信息系统建设，月底必须上线，保证在京领导能实时看到项目现场状况。此外，要下力气研究吃透项目所在地区政策。长三角和北上广不一样，不能一刀切，一企一策，一项一策。单纯的招拍挂竞价高，而棚改和一级开发往往能获取土地带动二级开发。例如，上海不同于_，棚改是一、二级联动模式，我们应深入研究进去，加大对上海一级开发和棚改力度的支持。
孟波书记在大会
总结讲话中指出，中国中铁这次全面开发城市建设市场动员会，本质上是中国中铁的一次转型升级工作部署会议，会议布置了很多的课题，各单位要积极行动起来，认真传达落实会议精神，认真研究各个问题的解决方案，快速掀起城市建设经营开发工作的新局面。
二、全面部署，迅速掀起XX城市建设投资开发工作的新局面
股份公司的这次会议很重要，也很及时，对于XX的转型升级、提质增效、三年振兴、跨越式发展有很强的指导意义。我们必须高度重视、积极行动、妥善部署、勇挑重担，切实发挥好XX在房地产板块业务中的重要地位，为股份公司全面开发城市建设市场做出贡献。
（一）加强组织领导
为全力推进城市建设投资开发工作，SS将成立专门的工作领导小组，由我担任组长。要进一步充实投资经营中心的力量（适当时候，可以设立棚改事业部），确保城建市场开发牵头组织有力。各投资经营分中心要尽快把组织机构建立起来，招兵买马，抓紧时间进入“战斗”状态。这次会议上，集团公司还要把股份公司新调整年度新签合同额指标1000亿分解落实到每家单位。分到任务的单位，由总经理亲自挂帅，紧盯所在城市的棚改、城市更新等项目，确保年内有所收获。这次会议结束后，各单位要按照集团公司的部署，开好本单位的落实会，向全体员工宣传贯彻股份公司的精神和集团公司的安排，积极、快速、有效的掀起本单位加快城市建设投资开发的热潮和高潮。
（二）找准市场布局和产业领域
“到有鱼的地方去钓鱼”，是股份公司领导经常讲的经营开发原则。那么SS目前的“渔场”又在哪里呢？一是北上广深等一线城市及周边区域；二是雄安、海南、粤港澳大湾区、京津冀协同发展区等当前的建设热点区域；三是中国中铁、系统内兄弟单位和SS已经在当地有机构、有项目、有良好社会关系的一些省会中心城市或经济发达城市；
四是股份公司统一筹划安排的海外市场区域。在产业方面，前面已经讲过了，就是SS目前在做的各类产业，重点要跟进棚户区改造、城市更新、土地一级整理等规模大、市场影响力大的项目。投资发展中心要根据目前信息追踪情况，系统性的规划好各类型的项目占比，科学合理的将计划分解到各个经营区域。我们必须立足主业，深耕片区，不等不靠，加大力度，为集团公司长远发展做好储备。
（三）做好政策研究和盈利模式学习研究
棚改、城市更新、共有产权房、长租房、特色小镇、产业园区等产业的开发和建设，政策性很强，而且各地的政策不统一、开发模式也不不统一。单就棚改项目而言，按照投资角色分，有“作为承接主体开发模式”和“与承接主体合作开发模式”；按土地供应方式分，有“一级开发模式”和“一二级联动开发模式”；按回款方式分，有“政府购买服务模式”和“以土地出让收入平衡一级开发成本和效益模式”；还有“棚改+基础设施建设”、“棚改+产业导入”等多种模式。我们要结合不同市场、不同领域、不同项目具体研究分析，灵活运用各种有效的经营模式和策略。
这次会议，安排了几位专家的讲座，希望大家一定要认真学习，并积极与专家进行交流。除此之外，集团公司还要组织专题培训，深入研究有关城市建设市场的土地政策、建设政策、金融政策。还要有针对性的组织一些学习
调研，广泛借鉴标杆企业的先进模式和成功案例，在竞争和实践中去学，消化吸收后再创新，迅速找到打开市场的良方妙策。目前政府购买服务模式已暂时停滞，各单位要把政策摸透，把方案做细，把基础打牢，探索出一条符合XX实际的开发之路。
（四）多方拓展关系，开展横向联合
要想拓展城市建设项目，首先要和地方政府加快对接，深化合作。各单位要牢固树立“围着市场转、跟着政府走”的理念，全面加强与各地政府的对接工作。商机往往就是在与政府的沟通互动中产生的，项目也是在与政府的沟通互动中促成的。尤其是棚改项目，没有政府的信任与支持根本就办不成。我们一方面要依托好中国中铁的大平台，利用好中国中铁与相关省市签订战略合作协议、重大基础建设投资等机会，先跟上，再介入，寻找商机。另一方面，要利用好目前在各个城市开发 ……
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