集团公司房地产公司运营投资双清工作会议讲话

集团公司房地产公司运营投资双清工作会议讲话
抢抓机遇 真抓实干  全力以赴确保集团公司年度目标实现
召开这次会议主要有两个目的，一是对集团公司的目前的运营、投资、双清等专项工作进行部署，二是对前三季度集团公司整体经济运行情况进行盘点，找出差距、制定措施，利用好年度所剩不多的时间，全力以赴确保完成年初制定的跨越式大发展主要经济指标。一会儿其他分管副总经理还要就专项工作进行安排部署，下午按照片区由各单位分头汇报年度指标完成情况及四季度的主要工作措施，以及运营、投资、双清方面的工作。明天郑勇董事长还将做重要讲话，希望大家认真领会，在会后抓好落实。
下面，我讲三方面的意见。
一、2018年前三季度公司整体经济运行情况
今年年初，我们提出了跨越式大发展的口号和目标，这既是股份公司对X的希望和要求，也是集团公司自我加压的措施，更是企业发展到当前阶段的迫切需要。今年以来，全集团公司上下奋力拼搏，积极应对各种困难和挑战，各项工作有序推进，企业总体呈现良好发展态势。
（一）各项经济指标完成情况
2018年，股份公司下达新签合同额指标为XX亿元，1～9月完成XX亿元，其中一、二级开发XX亿元、棚改项目XX亿元，完成率为XX%，全年预测可完成集团公司年度挑战新签合同额目标XX亿元；股份公司下达营业收入指标为XX亿元，1～9月完成XX亿元，完成率为XX%，比时间进度滞后XX%，全年预测可完成股份公司下达的年度指标；归母净利润指标为XX亿元，1～9月份完成XX亿元，完成率XX%，全年预测可实现XX亿元归母净利润指标，今年必须完成XX亿归属母公司净利润指标。这段时间走了各家公司，欣喜的是90%的单位都能完成所下达的所有指标，还可以超额完成，特别是上海公司和贵阳公司，这方面要提出很好的表扬，上海公司今年可实现净利润X亿，贵阳公司也接近X亿。能真金白银交上利润是根本，企业不挣钱说破天也没用。经营性净现金流指标为XX亿元，截止2018年9月底为XX亿元，全年预测经营性净现金流指标为XX亿元，这主要是我们上半年拿地指标XX亿，将近XX亿，到现在已经XX亿了；两金余额指标为XX亿元，截止9月底两金余额为XX亿元，剔除未开工土地XX亿元、预收售楼款XX亿元后，两金余额为XX亿元。预计年末“两金”余额为XX亿

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出的单位和个人，通过运作以设置条件的招拍挂，或收购、参股的方式，低价、优质的获取项目并且预期利润超可研。同时，我们结合股份公司房地产业务整合，利用相关各单位的地域优势，进一步完善了成都、武汉、广州等区域布局，为实现全国主要经济区域和中心城市战略布局奠定坚实的基础。目前，华东、华南、西南区域经营分中心已经步入正轨，并取得显著成效。此外，集团公司大力加强内外部战略合作，与系统内工程局、设计院、区域指挥部等建立紧密沟通机制，先后与X上海局和X资本签订了战略合作协议，有力的发挥了设计、施工、投资、金融等业务板块协同效应，为实现全面扩大市场份额奠定坚实的基础。在江苏南通苏通科技园区跟万科等5家单位合作开发的项目中，目前上海工程局已拿到其中两块地的施工总承包。此外，我们还与X北京局、X投资、X八局、四局、大桥局等都开展了项目合作，计划未来还要签订战略合作协议，共同推进立体经营工作。同时，加强与政府间的合作，与山东菏泽高新区、无锡、常州、成都、徐州等地方政府签署了项目战略合作协议。目前，我们的区域经营体系还处于起步阶段，离股份公司“两年内完成区域经营组织机构的组建，实现覆盖全国的区域经营体系”的目标还有差距，三级经营体系的制度建设还不完善，职能定位还不够清晰，重点区域还没有全面覆盖，一些城市人口多、市场潜力大的城市尚未进入，这将是我们下一步的主要努力方向。
二是运营管理体系不断优化，_水平持续提升。今年以来，集团公司紧紧围绕项目核心指标，从管目标、控进度、防风险、提效率、补短板、破瓶颈六个方面精准发力，以实现快周转为主要方向和目标，加快推进运营管理信息化平台建设，对标标杆房企高周转模式向内挖潜，严格把方向、定指标，认真排查项目关键节点，运用大数据分析时刻掌控项目开发建设真实情况，切实提升了项目运营_整体水平，有力把控了项目开发运营风险。今年X实行了快周转以后，总体情况是令人满意的，只有个别项目滞后，开花结果最多的是上海公司，其中亳州项目实现半年开盘，销售完成率高达90%以上，南通就更不用说了。我们各个分管副总走了一圈以后感觉很欣喜，快周转和跟投推行后，工作作风发生了转变，不再是我们要你们干，而是你们自己要干、想干。员工们干劲十足，X就一定会腾飞起来，对此我非常有信心。各位分管副总这两个月完完全全沉淀下来盯着所有项目，盯着每一个指标落实，确保年度所有项目完成目标。围绕项目“快开、快销、快竣”核心目标，强力推行新开项目“高周转”模式，以《X新开项目实行快周转奖惩规定（试行）》实施为契机，确立了沈阳丁香湖19号、厦门同安、北京后沙峪、武汉黄陂、南通东方大道五个项目为快周转首批重点_项目，以定位、设计、成本、咨询业务前置为重点，确保新项目按时开工、开盘、回收资金，集团公司开发项目快周转步伐不断加快。与此同时，集团公司不断完善快周转激励制度，提高管理团队的责任意识和危机意识。建立和完善标准化产品线建设，有效缩短定位、设计等工作时间，为报批报建提供及时、有力支持，加快推进速度。优化总承包内部招标比选、定位策划审批、设计方案审批等内部管理流程，在保证成果质量的基础上，缩短管理流程时间，提高管理效率。各区域各项目加强项目过程质量管理和产品质量管理，增强质量红线意识，提升产品建造品质，打造X高质量品牌形象，全面提升品牌溢价能力，做了大量扎实的工作。此外，集团公司紧密关注政策导向和市场动态，加大精装修产品研发力度，以设计标准化为抓手，带动工程、采购、销售、成本_等环节，系统性提升精装产品的溢价能力，提升企业盈利能力。
三是产品营销水平持续提升，营销业绩逐年增涨。今年以来，我们以“盘活存量、优化库存、加速回款”为核心，围绕“优化存量结构、防控增量风险，可持续性解决去库存”的核心工作，及时调整营销策略和结构优化方案，紧抓市场转暖机遇，持续深化营销核心技能建设，强力落实去库存指标量化_责任，产品库存去化取得新业绩。截止2018年9月30日，全集团公司一级开发项目实际存货余额为XX亿元，二级开发项目取证库存共计XX亿元（含2018年取证新增库存），其中包含一年以上取证库存剩余XX亿元（住宅XX亿元，占比XX%，商业XX亿元，占比XX%，公寓及酒店XX亿元，占比XX%，写字楼XX亿元，占比XX%，车位及附属房产XX亿元，占比XX%）。按2017年12月31日库存数据核算，共去化往年库存XX亿。写字楼、商业、酒店及公寓产品的货值较往年明显降低，写字楼及酒店、公寓的占比已经下降到个位数，针对性营销方案已经初见成效，各区域要加强这三类产品的强去化工作，提升营销绩效。集团车位及附属房产的去化力度仍需加大，需要多方面多维度开展专项去化工作。
四是管理实验室活动扎实推进，管理机制不断优化。今年以来，我们紧紧围绕“管理变革、结构调整、风险防控、扭亏增效”这一目标，不断夯实企业发展内功，持续管理机制不断优化。以“全面开展管理实验室活动”为契机，认真制定活动方案，围绕“产品标准化、成本标准化、业务流程标准化、品牌及客服标准化”等方面精准发力，加快建立标准化_体系。以完善《产品线标准化手册》、《产品线应用手册》为重点，紧紧围绕建筑行业的BIM技术、智能化技术、科技住宅以及节能环保技术，加大研发工作力度，做好“诺德”、“逸都”系等产品线的研发工作，加快推进产品线标准化建设。以优化集团三级_模式为重点，不断优化以城市为单元的经营统筹格局和运营_模式，逐步形成上下联动，协调配合，有序运作的大经营格局。上半年，集团公司、区域公司及项目公司三个层级共同对上百项管理制度进行梳理，其中权限下放5项，优化流程23项，取消流程12项，细化指标2项。推进管理机制创新，着力构建以跟投为重点的激励约束机制，在工资总额_、薪酬结构优化、激励体系建立上成效明显，有力的调动了集团公司上下的积极性和创造性。
今年前三个季度，集团公司的新增土地、新签、回款、营业收入、利润等指标完成情况均好于去年同期水平，这是大家共同努力的结果，在此，我代表集团公司向大家的辛勤努力表示衷心的感谢！
二、当前企业的内外部形势和面临的挑战
今年以来，国内房地产市场走势平稳，调控政策没有任何放松，据统计显示，各地房价有所回落。13个重点城市二手房价环比下跌，首套房贷利率连涨20个月，今年土地流拍数量达历史高位，已超过800宗，其中一线城市13宗，二线城市178宗，远超上年数额。面粉贵过面包的现象也开始有所收敛，8月份40个典型城市土地成交溢价率17.3%，与7月相比下降1.7个百分点，与去年同期相比下降20.9个百分点。与历史对比，8月份土地成交溢价率创出39个月新低。就在前两天，国务院召开常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的县市，要尽快取消货币化安置优惠政策。上述种种迹象表明，政府对稳房价的决心不变，在强大的调控政策影响下，房价近期内不会有明显的攀升，但各地方政府对土地财政的依赖性没有减弱，各大开发商都在静观市场变化，蓄势待发。以万科为例，之前还在说要准备过冬，近期又花巨资收购了广州旧城改造项目和华夏幸福的河北项目。在上个月初，股份公司副总裁段永传到X调研时指出，“房地产业虽然受到政策严控，但依然体量庞大，并且总体容量仍在同比增长。市场行不行，大家面对的一样，关键看我们行不行。我们行市场就行，我们不行市场就不行。”从另一个角度为我们鼓舞了士气，树立了信心。段总裁积极鼓励新增项目，提出变道超车，弯道超不过去要翻车。新增项目有客观因素发生但不是说不拿了，对于广州地区、华南、华东、京津冀、成都、西安这种重点区域的项目还是要挑一些好项目要拿，我们项目严重储备不足，这是个机会。
再看企业内部，年初，我们提出了跨越式大发展的目标，制定了较高的计划指标。从前三季度发展情况看，各项工作推进较为顺利，全年的主要经济指标能够完成，尤其是利润指标能打个翻身仗。但是新签合同额、回 ……

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