【提纲】一、区物业管理和服务基本情况。（一）建章立制，不断健全工作规范体系。（二）加强监管，切实提升行业发展水平。（三）强化引领，推动物业管理模式创新。（四）紧贴民意，努力满足人民群众需求。（五）主动作为，物业服务人员积极参与防疫。二、存在问题。（一）相关部门依法履职不足。一是《规定》学习宣传普及不够深入。（二）业主自治落实不足。（三）物业企业提供服务不足。二是有关公共场地和设施、设备使用及维护规定执行不足。（四）物业服务市场调节机制不足。一是物业服务企业提供的服务未得到业主认可。二是部分老旧小区业主对物业有偿服务的消费意识薄弱。（五）专项维修资金使用效益不足。一是滥用维修资金。二是不用或惜用维修资金。三、建议意见。（一）党建引领，促进理顺物业管理_机制。二是发挥联勤联动，落实长效管理机制。（二）综合施策，持续加大物业行业监督管理力度。一是各级行政主管部门要进一步完善物业管理配套政策，注重_。二是建立诚信体系，物业服务企业做到守法经营。三是提升物业从业人员素养。（三）注重选配好业委会成员，充分发挥业委会作用。一是应建尽建业委会，引导组建成功，规范业委会运行，加强对业委会监督。二是注重对业委会成员的选配，尤其是业委会主任的配备。（四）探索解决住宅小区的突出问题，提升住宅小区品质。一是探索专项维修资金优化使用方式。二是加快推进
区人大常委会关于住宅小区物业管理和服务情况的调研报告
为深入调查研究，城建环保工委在区人大常委会分管副主任的带领下，先后到区建设管理委、区交通委、区房管局、区规划资源局、区城管执法局、区绿化市容局、区水务局等部门走访座谈，对区住宅小区物业管理和服务的相关情况进行专项
调研。形成调研报告后多次召开专题会议，向区政府十余个职能部门、八个街镇和部分居委会、物业服务企业，有关专家和居民等征求意见建议，并逐步修改完善。现将调研成果报告如下：
一、区物业管理和服务基本情况
截止到2024年2月31日，我区共有住宅小区781个（含零星小区），总建筑面积7018.16万平方米；在管物业企业173家，小区经理480人，物业从业人员17023人，其中一线工作人员15759人；居委会283个，业委会366个；已交付大型居住社区市属保障房79个，住宅建筑面积约640万平方米。
近年来，我区全力推进住宅小区“美丽家园”建设，各住宅小区运行更加安全、环境更加宜居、服务更加便捷、治理更加高效。
（一）建章立制，不断健全工作规范体系。根据相关《规定》，结合我区实际制定了关于创新和加强住宅小区综合治理的指导意见、《区住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2021—2024）》，涵盖党建引领小区综合治理、业委会规范化建设、物业
项目竣工60.5万平方米，其中新桥镇申新家园、明月清泉南园、明月清泉北园、荣盛名邸小区修缮工程获评年度市文明工地。消除住宅外挂结构及附属设施安全隐患、为老旧住宅电梯加装远程安全监测模块、新增电动自行车充电设施建设等多项工作完成情况均处在全市前列。截至2023年底，我区既有多层住宅加装电梯工作启动业主意愿征询门洞数量1265个并完成61个门洞的签约，其中21台已竣工。
（五）主动作为，物业服务人员积极参与防疫。面对突如其来的新冠肺炎
疫情，物业服务企业在此次疫情防控中，克服了防疫物资和人员的短缺，除了完成日常物业服务外，还积极配合区防疫部门、街道办事处、派出所、居委会、行业协会等各部门布置的相关工作，主动承担社会责任，为社区提供定时消杀、卡点值守、上门排查、核酸检测、派发试剂盒、通行证及为业主采购生活物品等物业服务合同之外的工作。形成“社区＋物业”协同治理、共同抗疫的模式，物业行业涌现出一批批“保卫大*”抗疫感人
事迹，赢得居委会、业主普遍认可。
二、存在问题
*住宅小区物业管理和服务取得了一定成效，但与人民群众对美好生活向往的迫切需求还有差距，调研发现，存在相关部门依法履职、业主自建自治、物业企业提供服务、专项维修资金使用等方面的不足。
（一）相关部门依法履职不足。一是《规定》学习宣传普及不够深入。相关职能部门对物业管理法规的普及不够积极、主动，对物业管理取得的成果宣传不够广泛。业主普遍对物业政策法规了解不多，参与管理、配合管理和自治管理的意识不够，对小区内权、责、利的认识较为模糊，不能合理、合规的主张权利。二是各街镇在实施物业服务相关行政管理工作、承担房屋管理相关具体事务时，存在人员流动性大、专业性不强等问题，不能及时有效地协调解决相关信访投诉。如针对部分小区建设维保等问题，工作人员在处理具体问题时，将本应由开发商负责的建设维保问题转嫁给在管物业服务企业，导致后续矛盾纠纷投诉不断。三是推动综合执法进小区尚未落到实处，有的职能部门职责界定不够明确，部门之间没形成监管合力，存在多头管理或监管不到位现象。特别是部分事项执法权限重新划分、管理和执法分离后，针对小区内存在的一些违法违规行为，不再由单个部门进行界定处置，导致出现以罚代管或案件办理效率低的情况，管执联动不够。
（二）业主自治落实不足。根据调研了解，我区住宅小区已组建业委会366个，在符合条件的小区中组建率为97.6％，其中多数业委会能够按照《规定》积极履行职责，但仍有少数业委会履行职责比较被动，有些因内部管理、内部约束的机制尚未形成，存在履职越位现象，直接损害小区业主的共同利益，业主自治而实际未治，业委会的作用未真正发挥。
（三）物业企业提供服务不足。2023年，12345市民服务热线关于物业服务管理类（物业安保、维修添置、群租、违建、业委会等）的工单立案量为19696件，占总受理量的20.76％。一是少数物业服务企业缺乏责任意识和诚信意识，未按照物业服务合同履职尽责，部分物业收费标准较低的小区，物业企业为降低支出成本往往招用年龄较大、文化程度偏低、综合素质不够全面的物管职工，与业主沟通存在明显不足，总体服务水平不高。
二是有关公共场地和设施、设备使用及维护规定执行不足。根据市民投诉情况，主要存在以下问题：高层电梯未定期维保，存在重大安全隐患；健身器材毁坏得不到及时维修，路面、绿化损毁后得不到及时修补；利用全体业主共有场地从事经营活动，其租金账目公示不及时，监管困难等。
（四）物业服务市场调节机制不足。从调研的情况看，调价难主要有两个方面原因：
一是物业服务企业提供的服务未得到业主认可。据统计，*区超过15年楼龄的小区占比接近60％，很多小区交付至今十几年未涨物业费，随着物价、维护费用和用工成本不断上涨，物业服务企业只能通过节约支出、降低服务标准的方式维持生存，服务质量越来越差，直接导致业主对物业企业失去信任，调价工作无法推进。
二是部分老旧小区业主对物业有偿服务的消费意识薄弱。有些业主还习惯于物业无偿服务，“花钱购买服务”的思想认识不足，商品意识和物业消费意识没有确立，拒绝按质论价甚至拒交物业服务费用。
（五）专项维修资金使用效益不足。根据调研，目前维修资金使用主要存在两类问题：
一是滥用维修资金。部分小区利用紧急维修的相关规定或将项目拆分为多个小项目，以此简化维修资金申报流程，在未达到2／3业主同意的情况下违规动用维修资金；
二是不用或惜用维修资金。专项维修资金的使用门槛较高，程序较为复杂，且部分小区业主未正确认识维修资金作为房屋“养老金”的作用，仅考虑后期还需要补充缴纳，因此不愿意使用。20 ……
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