关于2025年县老旧小区适老化改造现存问题及对策的调研报告

关于2025年县老旧小区适老化改造现存问题及对策的调研报告
根据县委、县政府“我为群众办实事”实践活动安排，为全面掌握我县老旧小区适老化改造工作推进情况，切实找准制约改造质效的痛点堵点，近期，由县政府办公室牵头，联合住建局、民政局、街道办等部门组成专项调研组，采取“四不两直”方式，深入全县12个街道（乡镇）、37个已完成或正在实施适老化改造的老旧小区，通过实地踏查、入户访谈、座谈交流等形式开展专题调研。调研期间，共召开座谈会8场，访谈社区工作者、物业管理人员62人次，入户走访60岁以上老年居民153户（其中独居老人47户、失能半失能老人21户），发放调查问卷200份，收集意见建议87条。现将调研情况报告如下：
一、老旧小区适老化改造推进现状及阶段性成效
我县现有城镇老旧小区182个，涉及居民8.6万户，其中60岁以上常住老年人口占比达38.7%，高于全省平均水平5.2个百分点，是典型的“深度老龄化”城区。2021年以来，我县累计投入财政资金1.2亿元，撬动社会资本0.8亿元，完成76个老旧小区适老化改造，惠及居民3.2万户，占全县老旧小区总量的41.8%。从调研情况看，本轮改造呈现三个显著特点：
（一）改造内容从“单一补漏”向“系统适配”延伸
早期改造多聚焦于楼道扶手、路面防

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仅28%）；房龄长、设施差的小区改造多、房龄较短但存在局部短板的小区改造少（37个改造小区中，房龄超30年的占68%，房龄20-30年的仅占12%）；基础类改造（如路面防滑、扶手安装）推进快、提升类改造（如智能监测、适老化文体设施）落地慢（调查问卷显示，73%的老年居民认为“智能养老设备缺失”是最大遗憾）。某社区干部坦言：“不是不想改，主要是上级资金按‘户数’‘面积’分配，我们这种人口密度大但住户分散的老旧小区，反而分到的‘蛋糕’少。”
（二）设施维护缺长效，“重建轻管”问题较为突出
部分改造项目建成后出现“一年新、两年旧、三年破”现象。例如，XX小区2023年加装的无障碍坡道，因缺乏日常维护，防滑地砖已松动脱落，坡道扶手锈迹斑斑；XX村小区安装的“一键呼叫”装置，因运营商维护不及时，今年已发生3次故障报修，平均修复周期达5个工作日。究其原因，主要有三：一是责任主体不明确，改造工程多由住建部门牵头实施，但后期维护涉及物业、社区、民政等多部门，容易出现“都管都不管”；二是维护资金无保障，目前仅基础类改造纳入财政预算，提升类设施维护费用需居民自筹或物业承担，而老旧小区物业费收缴率普遍不足40%；三是居民维护意识薄弱，部分老年人认为“公共设施坏了政府会修”，主动报修积极性不高。
（三）适老化设计不精准，“一刀切”与“个性化”矛盾凸显
调研中发现，部分改造项目存在“重达标、轻适配”问题。例如，某小区为完成“无障碍卫生间改造”指标，在面积仅2.5平方米的卫生间内强行加装扶手、紧急呼叫按钮，导致空间更加局促，实际使用率不足10%；另一小区为提升“智能化”水平，统一安装人脸识别门禁系统，却忽视了部分老年人视力衰退、操作困难的问题，导致设备闲置率达60%。社区工作者反映：“改造方案多是‘模板化’设计，很少针对不同小区老年人口结构（如失能老人占比、独居老人数量）调整细节。”一位72岁的独居老人无奈地说：“改造后的楼梯扶手是金属材质，冬天摸起来冰手，要是有木质的或者包层软胶就好了。”
（四）资金筹措压力大，“政府投入”与“社会参与”衔接不畅
适老化改造资金需求与财政承受能力之间的矛盾日益突出。据测算，全县剩余106个老旧小区全部完成改造需投入约3.5亿元，而2025年县财政仅能安排专项经费0.6亿元，缺口达2.9亿元。尽管政策鼓励社会资本参与，但实际效果有限：一方面，老旧小区资产价值低、回报周期长，企业投资意愿不强；另一方面，居民出资意愿不高，调查显示仅18%的老年家庭愿意承担部分改造费用（主要用于户内适老化改造）。某企业负责人坦言：“我们也想参与，但小区没有明确的盈利模式，投进去的钱什么时候能收回心里没底。”
三、深化老旧小区适老化改造的对策建议
针对调研发现的问题，结合我县实际，提出以下对策建议，重点在“精准施策、长效运维、多元共治”上下功夫，推动适老化改造从“量”的扩张转向“质”的提升。
（一）建立“分类分级”改造机制，破解资源分配不均问题
建议制定《老旧小区适老化改造评估标准》，将小区划分为“基础型”“改善型”“品质型”三类，实施差异化改造。对“基础型”小区（房龄超30年、老年人口占比超40%），重点完善无障碍设施、安全防护等“保基本”项目，确保2025年底前全覆盖；对“改善型”小区（房龄20-30年、老年人口占比20%-40%），侧重加装电梯、智能监测等“提功能”项目，2026年前完成50%改造；对“品质型”小区（房龄10-20年、老年人口占比低于20%），探索“适老化+适儿化”融合改造，打造全龄友好社区。同时，建立“以奖代补”激励机制，对居民出资比例高、配合度好的小区，额外给予10%-15%的财政补贴，激发基层改造动力。
（二）构建“建管一体”运维体系，解决“重建轻管”顽疾
明确“谁受益、谁负责”的运维责任：基础类设施（如楼道扶手、防滑路面）由社区居委会负责日常巡查，发现问题及时报住建部门维修；提升类设施（如无障碍卫生间、智能监测设备）由物业企业承担维护责任，未引入物业的小区，可通过“居民付费+财政补贴”方式解决（建议按每户每月2-3元标准收取维护费，财政给予50%补贴）；特殊类设施（如“一键呼叫”装置）由民政部门牵头，委托专业养老服务机构运营，通过政府购买服务方式保障经费。同时，建立“改造项目档案管理系统”，对每个设施的安装时间、维护记录、故障处理等信息实行动态管理，确保“建得成、管得好、用得久”。
（三）推行“需求导向”设计模式，提升改造适配性
建立“专业团队+社区工作者+老年代表” ……

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