2018年_房地产市场发展形势分析研究报告

2018年_房地产市场发展形势分析研究报告
2018年，在“房住不炒、因城施策”政策主基调下，面对更加艰难的生存环境，_房地产市场实现规模逆势增长，主要经济指标大都好于预期，大部分品牌房企均超额完成年度指标。过去的一年，对于房企来说是机遇大于挑战的一年。展望未来，在政策主基调不变背景下，受国家内外部经济环境不稳定性因素增加及地方政府财政压力加大等影响，房地产行业将在挑战中迎来更大发展机遇，能否抓住本轮发展机遇，将从根本上决定房企未来的生存发展和“江湖”地位。
一、2018年房地产市场总结
2018年，全球经济继续温和增长，国内经济持续稳中有进。国家坚持“房住不炒”，严格控制房价上涨，地方坚持因城施策，调控政策密集出台，市场预期渐趋理性。租赁市场蓬勃发展，新兴产业方兴未艾，各大房企纷纷抢滩登陆，争夺新市场蛋糕份额，提高自身话语权。商品房销售规模再创历史新高，房企品牌和规模效应愈加突出，各梯队间差距进一步拉大，“强者恒强，弱者更弱”趋势更加明显。
1.宏观经济形势
2018年，世界经济延续温和增长趋势，但增速较2017年有所减缓，总体呈现动能趋缓、分化明显、下行风险上升、规则调整加快的特点。贸易保护主义和单边主义持续抬头，国际经济规则酝酿深刻调整，全球经济面临的不确定不稳定因素增多，下行风险持续加大。主要发达经济体经济维持相对强劲的增长，但增长态势分化明显。其中，美国受财政刺激政策和“加息+缩表”货币政策影响，经济增长强劲；欧元区经济保持稳定增长，德国、法国经济继续发挥龙头和引擎作用，希腊经济经历长期衰退后复苏步伐有所加快；英国经济受“脱欧”拖累整体表现欠佳，经济增长缓慢且不平衡；日本经济持续处于扩张状态。主要新兴经济体经济实现不同程度的复苏，但受美联储加息等影响，资本流出加剧，金融市场持续动荡。其中，印度逐渐摆脱废钞令和税改带来的不利影响，经济开始强劲增长；俄罗斯和巴西受资源价格上升影响，经济保持复苏态势，失业率开始下降；南非受外部贸易紧张局势等因素影响，经济不断萎缩，经济形势比较严峻，经济陷入衰退的可能性大增。
国内宏观经济运行总体平稳，保持稳中有进态势，经济结构不断优化，新旧动能接续转换，质量效益稳步提升，高质量发展扎实推进，全年经济社会发展主要目标完成情况良好。前三季度国内生产总值65.09万亿元，同比增长6.7%。其中，一季度增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，增速逐季小幅回落。国内经济呈现以下几个方面的特点：一是农业生产形势稳定，种植结构合理调整；二是工业服务业生产总体平稳，企业效益较快增长；三是市场销售持续温和增长

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制标准，延长限售年限，暂停企事业单位购房，提高安居型商品住房供地比例；武汉强化新建租赁用房管理，提高公积金最高贷款额度；济南严控销售价格，优先满足无房记录刚性购房者需求，进一步放宽引进人才落户地址范围；秦皇岛继续维持楼市政策，提高商品房贷款商贷利率，公积金贷款“认房又认贷”。
3.房地产市场环境
（1）整体市场环境
2018年，_房地产市场整体趋稳，呈现出先降后升的走势特点。具体到房地产主要经济指标来看：
房地产开发投资额同比增速保持不变，住宅投资一枝独秀。2018年1-11月，_房地产开发投资额为11.01万亿元，同比增长9.7%。其中，住宅开发投资额为7.8万亿元，同比增长13.6%，占房地产开发投资的比重为70.9%。
房企新开工意愿普遍较强，竣工面积同比降幅小幅收窄。2018年1-11月，房地产开发企业房屋新开工面积为18.9亿㎡，同比增长16.8%；房屋施工面积达80.5亿㎡，同比增长4.7%；房屋竣工面积为6.69亿㎡，同比下降12.3%。
土地购置面积和成交额同比均较快增长，房企拿地节奏逐渐放缓。2018年1-11月，房地产开发企业土地购置面积2.53亿㎡，同比增长14.3%；土地成交价款1.37万亿元，增长20.2%。
商品房销售规模再创历史新高，房屋销售保持低速增长。2018年1-11月，_商品房销售面积为14.86亿㎡，同比增长1.4%；销售额为12.95万亿元，同比增长12.1%。
商品房待售面积同比继续减少，短期库存趋向合理区间。截至去年11月末_商品房待售面积5.26亿㎡，比10月末减少162万㎡；商品房库存消化时间为3.5年，较2014年高点下降1.4年；库存规模仍高达56亿㎡，较2014年仅下降3亿㎡。商品住宅库存消化时间为2.2年，较2014年高点下降1.2年；库存规模31亿㎡，较2014年下降6亿㎡。
（2）进入城市市场环境
在_商品房成交规模创历史新高的同时，城市间市场格局也发生着明显的变化。从成交结构来看，三四线市场依然是商品房成交规模主力，占比上升至69%，一线和二线城市成交规模则继续同比下降；从发展趋势来看，在棚改货币化安置收紧的环境下，三四线城市热度回落，成交量开始大幅下降。具体从进入的城市来看：
沈阳商品房交易市场同比量跌价升，土地市场供需两旺但楼面价出现下降。2018年1-11月，住宅销售面积1379.81万㎡，同比下降10.15%，均价8952元/㎡，同比上涨16.65%；推出各类用地200宗共计1016.1万㎡，成交171宗共计869.5万㎡，成交金额320.2亿元，同比分别增长10.347%、129.63%、86.83%，楼面均价2598元/㎡，同比下降13.99%，平均溢价率25.79%，同比下降17.64%。
长春商品房交易市场量价齐升，土地市场供求及成交金额均同比增长，楼面价和溢价率则同比下降。2018年1-11月，住宅销售面积834.46万㎡，同比增长41.1%，均价9156元/㎡，同比上涨6.38%；推出各类用地187宗共计952.9万㎡，成交161宗共计801.7万㎡，成交金额201.1亿元，同比分别增长35.35%、42.26%、16.97%，楼均面价1705元/㎡，平均溢价率3.09%，同比分别下降9.65%、31.96%。
青岛商品房交易市场同比量跌价升，土地市场量升价跌。2018年1-11月，住宅销售面积1522.27万㎡，同比下降0.39%，均价14477元/㎡，同比上涨39.29%，11月底库存出清周期延长到9.68个月；推出土地418宗共计2074.2万㎡，成交367宗共计1805.2万㎡，成交金额518亿元，同比分别增长120.34%、106.69%、105.47%，楼面均价为1852元/㎡，平均溢价率为2.4%，同比分别下降5.96%、8.27%。
烟台商品房交易市场量跌价涨，整体供不应求，土地市场供需火热，政府土地出让金收入大幅增加。2018年1-11月，住宅销售面积为638.33万㎡，同比下降10%，均价8912元/㎡，同比上涨12.68%；推出土地192宗共计1001万㎡，成交152宗共计798.3万㎡，成交金额146.2亿元，楼面均价127.8元/㎡，平均溢价率8.04%，同比分别增长230.5%、209.42%、171.8%、5.71%、1.48%。
上海商品房交易市场同比量价微涨，库存周期略有增长，土地市场仍然火热，楼面价和溢价率均持续下跌。2018年1-11月，住宅销售面积595.86万㎡，同比增长1.59%，均价58645元/㎡，同比上涨19.43%，11月底库存出清周期较延长到10.04个月；推出土地248宗共计1131.1万㎡，成交237宗共计1079.8万㎡，成交金额1715.7亿元，同比分别增长27.05%、27.69%、24.69%，楼面均价8223元/㎡，平均溢价率0.87%，同比分别下降7.09%、6.73%。
南通商品房交易市场量价齐升，土地市场量升价跌。2018年1-11月，住宅销售面积323.6万㎡，均价15739元/㎡，同比分别增长2.55%、35.74%；推出土地329宗共计1265万㎡，成交287宗共计1081万㎡，成交金额327.1亿元，同比分别增长54.25%、57.52%、21.27%，楼面均价1802元/㎡，平均溢价率21.84%，同比分别下降24.43%、4.17%。
杭州商品房交易市场量跌价涨，土地市场量价齐升，溢价率下降同比超两成。2018年1-11月，住宅销售面积842.68万㎡，同比下降20.98%，均价30691元/㎡，同比上涨11.05%，11月底库存出清周期略延长到3.79个月；推出土地389宗共计1223.4万㎡，成交381宗共计1184.8万㎡，成交金额2395.1亿元，同比分别增长8.05%、10.38%、19.72%，楼面均价9185元/㎡，同比上升6.44%，平均溢价率27.55%，同比下降22.92%。
贵阳商品房交易市场量微跌价快升，土地市场量跌价升，政府土地出让收入同比快速增长。2018年1-11月，住宅销售面积741.58万㎡，同比下降0.11%，均价10758元/㎡，同比上涨49.6%；推出土地161宗共计1002.4万㎡，成交111宗共计735.8万㎡，同比分别减少17.35%、15.86%，成交金额289.2亿元，同比增长40.01%，楼面均价1905元/㎡，同比上涨88.56%，平均溢价率5.83%，同比下降36.85%。
遵义商品房交易市场和土地市场均量价齐升，出让土地平均溢价率呈同比逐渐下降趋势。2018年1-11月，住宅销售面积431.62万㎡，均价5836元/㎡，同比分别增长24.08%、23.59%；推出土地248宗共计1061.6万㎡，成交164宗共计680.4万㎡，成交金额106.1亿元，同比分别增长141.65%、83.01%、75.87%，楼面均价790元/㎡，同比上升2.16%，平均溢价率3.04%，同比下降16.06%。
西安商品房交易市场和土地市场均量价齐升，商品房库存出清周期略有增长。2018年1-11月，住宅销售面积1379.78万㎡，均价11024元/㎡，同比分别上涨16.46%、9.52%，11月底库存出清周期延长到5.68个月；推出土地364宗共计2033万㎡，成交291宗共计1566.8万㎡，成交金额604.8亿元，楼面均价1759元/㎡，平均溢价率15.63%，同比分别增长45.2%、71.31%、69.42%、21.74%、9.62%。
太原商品房交易市场量价齐升，土地市场量升价跌。2018年1-11月，住宅销售面积900.08万㎡，均价12365元/㎡，同比分别增长52.06%、50.54%；推出土地226宗共计1105.1万㎡，成交170宗共计740.1万㎡，成交金额395.1亿元，同比分别增长155.6%、102.29%、44.56%，楼面均价1907元/㎡，平均溢价率10.32%，同比分别下降6.11%、7.51%。
_交易市场量价齐升，土地市场量价齐跌，住宅用地供需均减少。2018年1-11月，住宅销售面积403.81万㎡，同比增长7.07%，均价43880元/㎡，同比下跌10.08%，11月底库存出清周期略有延长为17.98个月；推出土地71宗共计479.4万㎡，成交65宗共计448.1万㎡，成交金额1526.4亿元，楼面均价19591元/㎡，平均溢价率13.88%，同比分别下降39.12%、39.94%、41.51%、3.5%、10.21%，其中住宅用地供需减少均接近四成，商办用地反而出现供求增加情况。
深圳交易市场和土地市场均量升价跌，住宅用地出让金大幅增加。2018年1-11月，住宅销售面积257.83万㎡，通报增长13.92%，均价54066万/㎡，同比微跌0.39%；推出土地58宗共计129万㎡，成交53宗共计127.7万㎡，同比分别增加16.04%、103.7%，成交金额397.6亿元 ……

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