【提纲】一、正视现状，精准把握物业精细化管理新态势。（一）成绩有目共睹，精细化管理初见成效。（二）形势催人奋进，精细化管理需求迫切。（三）机遇与挑战并存，精细化管理任重道远。（四）经验值得借鉴，精细化管理有章可循。二、直面问题，深刻剖析物业精细化管理短板处。（一）物业企业服务不规范，精细化管理根基不牢。（二）业主参与意识不强，精细化管理动力不足。（三）部门协同机制不健全，精细化管理合力不强。（四）监管体系不完善，精细化管理约束不力。三、多措并举，全力提升物业精细化管理水平。（一）规范物业企业经营行为，夯实精细化管理基础。（二）引导业主积极参与，激发精细化管理活力。（三）加强部门协同联动，形成精细化管理合力。（四）强化监督管理，保障精细化管理成效。四、筑牢根基，健全物业精细化管理保障网。（一）加强组织领导，提供精细化管理组织保障。（二）加大资金投入，提供精细化管理经费保障。（三）加强队伍建设，提供精细化管理人才保障。（四）完善制度建设，提供精细化管理制度保障。五、凝心聚力，共绘物业精细化管理新蓝图。（一）统一思想认识，增强精细化管理责任感。（二）形成工作合力，凝聚精细化管理强大动力。（三）营造良好氛围，为精细化管理创造有利条件。（四）坚持长效管理，确保精细化管理持续见效。
县住建局长在住宅小区物业精细化管理推进会上的讲话
同志们：
今天我们召开全县住宅小区物业精细化管理推进会，主要任务是
总结我县物业精细化管理工作的成效与不足，分析当前面临的形势，安排部署下一阶段的重点工作，进一步统一思想、凝聚共识，推动我县住宅小区物业精细化管理水平再上新台阶。刚才，几位同志作了很好的发言，分享了经验做法，提出了意见建议，听了之后很受启发。下面，我讲五个方面的意见。
一、正视现状，精准把握物业精细化管理新态势
近年来，我县始终把住宅小区物业精细化管理作为提升城市品质、改善民生福祉的重要抓手，取得了一定的成绩。但同时，我们也要清醒地认识到，随着城市化进程的加快和人民群众对美好生活需求的不断提高，物业精细化管理面临着新的形势和挑战。
（一）成绩有目共睹，精细化管理初见成效
经过全县上下的共同努力，我县住宅小区物业精细化管理工作取得了阶段性成果，为后续工作开展奠定了坚实基础。
一是管理覆盖范围逐步扩大。截至目前，全县236个住宅小区中，已有189个实现了专业化物业管理，覆盖率达到80.1%，较2020年增长了23.5个百分点。其中，新建小区物业管理覆盖率达到100%，老旧小区物业管理覆盖率从2020年的35%提升至现在的68%。像城东的幸福家园小区，以前是无物业小区，环境脏乱差，居民意见很大，2022年引入物业公司后，小区面貌焕然一新，得到了居民的一致好评。
二是服务质量稳步提升。各物业企业不断加强内部管理，提升服务水平，在保洁、安保、绿化、设施维护等方面取得了明显进步。据统计，全县物业企业平均每月开展保洁服务的频次达到30次以上，安保巡逻每天不少于8次，绿化修剪和养护每季度不少于2次。去年，通过对全县100个住宅小区的随机抽查，业主对物业服务的满意度达到75%，较2021年提高了12个百分点。比如城西的和谐苑小区，物业公司定期组织业主开展满意度调查，根据业主反馈及时改进服务，小区的物业服务质量一直在全县名列前茅。
三是设施维护及时到位。各物业企业加大了对小区公共设施的维护力度，建立了设施设备台账和定期检修制度。全县住宅小区电梯定期检验率达到100%，供水
供电设施故障处理及时率达到95%以上，消防设施完好率达到90%。去年，全县共
中，我们积累了一些宝贵的经验，同时也有一些外地的成功做法值得我们学习借鉴，为我们进一步做好工作提供了有益启示。
一是坚持政府主导与市场运作相结合。政府要加强对物业管理工作的指导和监管，制定相关政策法规，营造良好的市场环境；同时，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励物业企业按照市场规律开展经营活动。比如，我县在老旧小区物业管理方面，采取了“政府补贴+业主付费”的方式，既减轻了业主的负担，又保证了物业企业的正常运营。
二是注重发挥业主的主体作用。业主是住宅小区的主人，也是物业管理的直接受益者。要通过建立健全业主大会、业主委员会等制度，引导业主积极参与小区管理，维护自身合法权益。像城南的紫薇花园小区，业主委员会积极发挥作用，与物业公司签订了详细的服务合同，对物业服务质量进行监督，小区的管理水平得到了显著提升。
三是加强物业企业自身建设。物业企业要加强内部管理，建立健全各项
规章制度，提高员工的业务素质和服务意识。同时，要不断创新服务模式，满足业主多样化的需求。比如，一些物业企业开展了“管家式”服务，为业主提供一对一的个性化服务，受到了业主的欢迎。
四是强化部门协同联动。物业管理工作涉及多个部门，需要各部门密切配合、协同作战。要建立健全部门联动机制，形成工作合力，共同解决物业管理中存在的问题。比如，我县住建、公安、城管等部门建立了联席会议制度，定期研究解决物业管理中的突出问题，取得了良好效果。
二、直面问题，深刻剖析物业精细化管理短板处
在肯定成绩的同时，我们也要清醒地看到，我县住宅小区物业精细化管理工作还存在不少问题和短板，这些问题不仅影响了居民的生活质量，也制约了我县物业管理行业的健康发展。我们必须高度重视，深刻剖析，采取有效措施加以解决。
（一）物业企业服务不规范，精细化管理根基不牢
物业企业是物业管理的实施主体，其服务质量直接关系到物业精细化管理的成效。但目前，我县部分物业企业服务不规范的问题较为突出，严重影响了精细化管理的推进。
一是服务标准不明确。部分物业企业没有制定详细的服务标准和工作流程，员工在开展工作时缺乏明确的指导，服务质量参差不齐。比如，有的小区保洁人员打扫卫生的时间不固定、范围不明确，导致小区环境卫生时好时坏；有的小区安保人员对进出人员和车辆的管理没有统一标准，存在安全隐患。据统计，全县有30%的物业企业没有制定完善的服务标准体系。
二是收费不透明。一些物业企业在收费方面存在不透明的问题，没有按照规定公示收费项目、标准和收支情况，业主对物业费的使用情况不知情，导致业主对物业企业产生不信任感。去年，我县共接到关于物业收费问题的投诉230起，占物业投诉总量的45%。比如，城东的某小区物业企业擅自提高了停车费，且没有提前公示，引起了业主的强烈不满，引发了_投诉事件。
三是合同履行不到位。部分物业企业与业主签订的服务合同内容不具体、责任不明确，在实际工作中不严格履行合同约定，减少服务项目、降低服务标准。比如，合同中约定每天对小区公共区域进行两次保洁，但实际上只进行一次；合同中约定24小时安保巡逻，但实际上夜间巡逻次数明显减少。据调查，有25%的业主认为物业企业没有完全履行服务合同。
四是从业人员素质不高。物业从业人员普遍存在年龄偏大、文化程度偏低、专业技能不足等问题，缺乏必要的培训和考核，服务意识和责任心不强。比如，有的物业管理人员对业主的合理诉求态度冷淡、推诿扯皮；有的维修人员技术不过关，不能及时有效地解决设施设备故障。全县物业从业人员中，高中及以下文化程度的占60%，具有专业技术职称的仅占10%。
（二）业主参与意识不强，精细化管理动力不足
业主是住宅小区的主人，其参与度是物业精细化管理的重要动力。但目前，我县部分业主参与小区管理的意识不强，积极性不高，影响了精细化管理的推进。
一是对物业管理认识不足。部分业主对物业管理的重要性认识不到位，认为物业管理是物业企业的事情，与自己无关，缺乏参与小区管理的意识和责任感。比如，有的业主不按时缴纳物业费，认为物业费是“冤枉钱”；有的业主对小区公共设施的损坏视而不见，不及时向物业企业反映。在去年的业主问卷调查中，有40%的业主表示不了解物业管理的具体内容和职责。
二是业主大会召开难。由于部分业主参与意识不强、意见难以统一等原因，许多小区业主大会难以按时召开，或者召开后难以形成有效的决议。据统计，全县有50%的小区没有按时召开业主大会，有30%的小区业主大会未能形成有效决议。比如，城西的某小区，由于业主意见分歧较大，业主大会连续三次召开都没有成功，导致小区的一些重大事项无法决策。
三是业主委员会作用发挥不充分。部分小区业主委员会成员缺乏必要的专业知识和管理经验，责任心不强，不能有效代表业主利益，与物业企业沟通协调不畅，甚至存在违规操作等问题。比如，有的业主委员会成员与物业企业勾结，损害业主利益；有的业主委员会不按时公开工作情况和财务收支，引起业主不满。全县有20%的业主委员会被业主投诉存在工作不力的问题。
四是邻里关系不够和谐。部分小区业主之间缺乏沟通交流，邻里关系紧张，在小区公共事务上难以形成共识，影响了小区的和谐稳定和精细化管理的推进。比如，有的业主在小区内私搭乱建、乱堆乱放，影响了小区的整体环境，引发邻里纠纷。去年，我县因邻里纠纷引发的物业投诉有80起，占物业投诉总量的15%。
（三）部门协同机制不健全，精细化管理合力不强
物业管理工作涉及多个部门，需要各部门密切配合、协同作战。但目前，我县部门之间的协同机制还不健全，工作合力不强，影响了物业精细化管理的成效。
一是职责分工不明确。部分部门对物业管理工作的职责认识不清，存在职责交叉或空白地带，导致在处理物业管理问题时相互推诿、扯皮。比如，小区内的违章搭建问题，住建、城管等部门都有一定的管理职责，但在实际工作中往往出现谁都管、谁都不管的情况。去年，因职责不清导致未能及时解决的物业管理问题有50起。
二是信息共享不及时。各部门之间缺乏有效的信息共享机制，信息沟通不畅，导致在处理物业管理问题时不能及时掌握相关情况，影响了工作效率。比如，公安部门掌握的小区治安信息不能及时反馈给物业企业，物业企业在开展安保工作时缺乏针对性；住建部门掌握的小区规划信息不能及时与城管部门共享，导致对小区违章搭建的监管存在漏洞。
三是联动执法不到位。在处理一些复杂的物业管理问题时，需要多个部门联合执法，但目前联合执法机制还不健全，执法力度不够，效果不明显。比如，对小区内的黑中介、违规装修等行为，单靠一个部门难以有效查处，需要多部门联合行动，但由于缺乏统一的协调指挥，联合执法往往难以开展。去年，需要联合执法解决的物业管理问题有30起，但实际有效解决的只有15起。
四是考核评价不科学。目前，对各部门物业管理工作的考核评价机制还不科学，考核指标不明确、不具体，考核结果与奖惩挂钩不紧密，导致各部门对物业管理工作的重视程度不够，工作积极性不高。比如，在年度考核中，物业管理工作的权重较低，不能充分反映各部门的工作成效。
（四）监管体系不完善，精细化管理约束不力
有效的监管是推进物业精细化管理的重要保障。但目前，我县物业管理监管体系还不完善，监管力度不够，对物业企业的约束不力，影响了精细化管理的推进。
一是监管主体不明确。目前，我县物业管理监管工作涉及住建、市场监管、公安、城管等多个部门，但没有明确的牵头部门，导致监管工作缺乏统一协调和指挥，监管效率不高。比如，对物业企业的服务质量监管，住建部门和市场监管部门都有职责，但在实际工作中往往各自为政，缺乏配合。
二是监管方式单一。目前，我县对物业管理的监管主要以日常检查和投诉处理为主，监管方式较为单一，缺乏有效的事前、事中、事后全过程监管。比如，对物业企业的资质审核、服务合同备案等事前监管不够严格；在物业企业 ……
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