住建局关于全市房地产市场违法建设分析及解决方案建议
我局接到x市长批示后，组织召开了三次专题研讨会，并与多家参与棚户区（含原城中村）改造的房地产开发企业座谈研究及深入
调研，特报告如下：
xx市房地产开发大体上分两种模式，第一种模式是已经形成净地（七通一平）进入市土地储备中心储备并按招拍挂政策出让给房地产开发企业，第二种模式是城中村或棚户区土地及地上建筑物拆迁（征收）后，形成净地进入市土地储备中心储备再按招拍挂政策出让给房地产开发
净地后再按容积率x由房地产开发企业再按此地块房地产市场土地价值（大约x万/亩）向市
财政上缴土地出让金，即使按文件7个工作日内按一定优惠政策退还房地产开发企业，任何项目均不能实现盈亏平衡。但应向
税务局缴纳的税款是不能延时的，大约x亩地项目约上缴税款x亿元以上。如果项目不能实现盈亏平衡，出现的情况有四种：
1、房地产开发企业实力强大，项目多，这个项目亏损，由另一个项目的利润解决；
2、房地产开发企业实力一般，通过违法建设私自提高容积率勉强做到项目盈亏平衡，但手续不易完善，不能为住户办理房屋所有权证，住户对政府对房地产开发企业不满；
3、房地产开发企业实力一般，由于项目亏损，房地产开发企业没有能力支付施工企业施工款，施工企业亦无法向房地产开发企业交钥匙，导致被拆迁居民无法回迁，存在巨大信访稳定隐患及农民工春节期间集中上访隐患；
4、房地产开发企业实力一般，由于项目亏损，为顾及最迫切的施工企业施工款及被拆迁居民长期在外的临时过渡费事宜，本身对税法模糊，未完整报税缴税也无能力完整缴税。如：新建工程x万平方米住宅小区，物业、居委会、活动等用房x万平方米，安置被拆迁居民x万平方米，可售商品房x万平方米。这些对税法模糊的房地产开发企业只按x万平方米报税缴税，按税法规定，应按x万平方米报税缴税。税务局可能在一定周期内未查出房地产开发企业漏税问题并不代表今后不会查处，房地产开发企业的封账期至少x年。这些给房地产开发企业留下巨大法律及刑事隐患。
为解决上述隐患建议如下：
一、已经进行的拆迁改造项目：
1、拆迁改造项目经政府指定的审计机构评估之后，根据土地一级整理的实际支出及为路政所做的贡献一事一议给予相应的政策（含容积率、土地出让金、保障性租赁住房及棚户区优惠政策等）；
2、财政买 ……
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