经验做法：三定三查三责”商业街区租赁解纷工作法

经验做法：三定三查三责”商业街区租赁解纷工作法
街道位于仙林大学城_区，28万人口，共有46条商业街区（含8个综合体），3326个经营户。近年来，由于购物方式转变等原因，商铺租赁纠纷突出。2018年以来，街道创新商业街区租赁纠纷化解“三定三查三责”工作法，协调平衡好开发商、商管公司和物业公司、商户等各方利益，就地化解涉访租赁纠纷，没有一起纠纷上行。
一、落实“三定”，确保纠纷稳在街区。发现商业街区租赁纠纷后，街道“一

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三查”，明确纠纷突破路径。将租赁纠纷稳在当地，引导到街道矛调中心后，由矛调中心牵头组织各方，理清纠纷来龙去脉、找准问题症结，确保对症下药。查对各方诉求。通过“综合听”，初步了解纠纷起因和基本诉求；通过“分头听”，全面了解纠纷原因和有没有历史遗留问题，初步评判开发商、商管公司和物业公司解决纠纷的态度和能力；通过“上门听”，深层了解商户的真正诉求和真实意图。查明实际责任。摸清开发商存续情况，了解是否存在工程质量、延期交付、退购、返租、提租等问题；摸清商管公司和物业公司轮替情况，了解是否存在开业率不足、欠租欠费、单方面解除合同、虚假宣传等问题；摸清商户经营情况，了解是否存在商铺私自买卖、私自转租、违法经营、欠租欠费等问题。查清利益链条。搞清开发商、商管公司和物业公司、商户三方经营状况、赢亏情况；搞清开发商、商管公司和物业公司在属地是否有利益共同体；搞清商户在此次纠纷中是否有家族式经营、好友联合经营、商会共同经营等情况。
三、咬定“三责”，实现纠纷高效处置。根据前期摸排情况，确认三方责任，提出初步方案，征求三方意见后，再修改方案，反复三次，通过“三下三上”凝聚广泛共识，形成最终方案。咬定开发商责任。只要开发商还在，督促其承担主要责任，全程参与处理，落实化解方案。如果开发商公司注销，督促商管公司和物业公司通过垫付资金、减免租金、延长租期、优先续租等方式，承担相应的化解责任。咬定商管公司和物业公司责任。属于“现任”公司的问题，督促其严格履行合同，主动化解纠纷。如果公司更替，属于“上任”公司遗留的问题，通过市区政法部门和行业主管部门找到“上任”，督促其履行合同约定，配合“现任”共同化解；如“上任”公司注销，则由“现任”公司托底化解。咬定商户自身责任。与 ……

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