董事长在×置业第五次经营形势分析会上的讲话
各位领导、同事们：
大家下午好！今天在座的既有置业领导班子、总部各中心总经理，还有各区域公司董事长、总经理，听了大家的
汇报，期间也进行了交流讨论，我深有感触，想与大家分享一些做企业和做项目的想法和思路。做企业就像在打仗，孙子兵法提到胜可知不可为，知胜五道：“知可以战与不可以战者胜，识众寡之用者胜，上下同欲者胜，以虞待不虞者胜，将能而君不御者胜。”我们要判断市场趋势，要了解自己和竞争对手，要营造上下同心的企业文化，要尽可能准备充分、做好细节，要有优秀的管理者和团队。“天下大事，必作于细。
天下难事，必做于易”。所有的大事都要抓关键节点和关键细节，逐级跟进，保障层层压实；要学会深度分析问题，抓住问题的关键，目标明确，重点突出；面对现在存在的历史遗留问题，要从细节突破，化繁为简，化难于易；对企业的经营目标要倒排计划，分阶段分解成一个个可执行的小目标，一步一个脚印，脚踏实地，按时、按标准一个个完成。
下面，结合近期重点工作安排，我与大家交流三方面内容，也是我认为作为领导班子需要持续考虑的三件大事：
一是谋发展，二是防风险，三是带团队。
一、谋发展谋发展的本质是经营问题。要明确为什么要发展、能不能发展及发展的目标和具体路径。
1．为什么要发展？从企业价值观角度来说，企业要对员工负责、对股东负责、对客户负责；作为央企，还要对上级、对_负责。对员工来说
“强有力的风控”是要不断提升管理能力，保证经营风险可控，为业绩增长和公司发展保驾护航。
4．怎么发展？也就是发展的路径是什么。
从我们自身态度的角度来说，与大家分享两组词，第一组词是：勤奋、专注、坚持、学习。这是我们能力和价值不断积累的不二法门。
勤奋。宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。要相信勤能补拙，要始终保持积极主动的工作热情，想事情比别人早一点，抓工作比别人快一点，日复一日的堆砌和积累起自己的素质和能力，不断提升自我价值。
专注。心无旁骛，乃成其大，成其精。所有伟大的企业都是专注于做一件事情、一个领域。有了深度就会有宽度和高度，我们要不断深入、延展，要专注房地产主业和生态圈，心无旁骛谋发展。
坚持。靡不有初，鲜克有终。一个企业成立五六年可能才打下基础，十年刚刚稳定和有一定成绩，十五年到二十年在行业中有一定地位。人也是一样，三到五年才能掌握一个行业、一个岗位的必备技能，十年才能了解一个专业和行业的逻辑规律。只有通过不断的坚持和积累，才能不断积厚成器，追求卓越。所以我们做事要持之以恒，不能“两天打渔三天晒网”，必须驰而不息、久久为功。
学习。如今的社会和行业发展瞬息万变，信息量、知识量的产生和更迭庞大复杂，我们只有保持不断学习积累，创新改进，不断进行业务和管理创新，才能满足岗位需求和职业需求，保持在行业中的不败之地。
第二组词是：做到“务实、担当、奋斗、发展”，发展是目标，务实、担当和奋斗是实现目标的唯一路径，同时也是价值的体现和能力的释放。只有勇于担当、善于作为，才能切实推动企业改革发展和实现个人的发展，创造出无愧于历史和时代的业绩。
海阔天空的想，还需要脚踏实地的干。结合近期房地产市场的情况和公司重点工作，我与大家探讨一下对未来市场趋势的判断和重点工作开展的思路。
从未来市场趋势来说，中国地产是政策市，当前通过“一二手联动控高房价、供需两端撤高杠杆”来调控房地产市场。
去年出台了三条红线以及金融机构的两条红线，同时从今年初开始在上海、深圳、广州出台二手房指导价，这些都表明政府稳地价、稳房价、稳预期，保证房住不炒的决心。在此基础上，房地产税试点扩大、推行共同富裕政策，这些都是我们对后市发展进行判断的基础。房地产市场从6月份开始，一路下滑到现在，而且会继续下滑，至少严峻的形势会持续到年底甚至到明年一季度，但所有周期都会探底，后续一定会趋于稳定，预判明年四五月份会逐步平稳。平稳以后，围绕“城市、企业、客户群”将进一步分化。如何分化？从城市来说，早期的空置率较高的四五线城市基本上不会有新增项目，经济发展较好、人口流入较大的城市还可以继续保持投资；从客户群来说，未来的客户将减少对房地产的投资需求，更多满足于产品需求，因此我们要小心贵房子，这将导致我们销售速度变慢；从企业来说，行业利润基本被锁死，房价被控制，在这种情况下，很多民营企业不一定会再进行投资，逐利资本会逐渐退出。整体市场容量有一定下滑，逐步趋于稳定后，市场份额集中度将越来越高，企业分化程度加大，资源会进一步向头部企业，尤其是国有企业汇集。在这种情况下，政府又开始支持租赁住房，并推行税收、融资等一系列优惠政策。我们每个区域情况不同，大家一定要加强对市场的研究，做好对未来发展的预判。
从企业发展的角度来说，要靠投资、销售、财务来保障。
1．投资。企业要发展，就必须要投资，但投资也是最大的风险。所以必须进一步明确投资标准，要根据对市场的判断决定投资的方向，算总账、算细账，捕捉好项目。在未来一段时间内，市场下滑，投资机会浮现，各公司要密切关注市场上合作信息的对接，深度分析，谨慎测算，把握投资窗口期。
2．销售。
一是要持续抓销售、促签约，抢回笼。没有回笼的销售就是瞎忙活，剩下两个月要全力以赴冲刺完成回笼目标。
二是要去库存。要在盈利规划中按项目、分业态梳理每个项目的产成品情况，营销制定有针对性的去库存方案。同时要均衡考虑回笼资金和利润折损的综合影响，营销、运营、财务中心要加强分析研判，综合考虑，通过专项会议形式持续跟进。
三是要加快反应速度。优化调整营销方案的审批流程，提高工作效率和决策速度，抓住市场窗口。
四是要深入推进营销条线三项制度改革。加大激励奖惩力度，实行末位淘汰，提高整体营销能力；对于营销能力较弱的区域，可以试点总部直接接管。
3．财务。是企业发展的重要_业务部门，要在防控企业财务风险的同时，保障和促进业务发展。
一是在风险可控的同时，加大融资、回笼力度，加强
税务筹划工作，总部财务部门要下沉业务管理到一线，加强对子公司的融资、还款工作的支持和_，保证企业发展的资金需求。
二是通过合理可控的方式，适度调整财务报表结构，在三条红线政策_下，给投资提供更大的财务空间。
三是要提高财务数据分析能力，通过财务数据的分析，倒逼业务风险的转移。
其他的专业部门，都要围绕着投资立项、营销工作以及财务需求不断提升专业能力。
二、防风险防风险的本质是管理问题。
经营要靠管理来保障。企业的管理能力越强 ……
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