关于城市区楼宇经济发展的调研报告

关于城市区楼宇经济发展的调研报告
楼宇经济作为城市经济的重要组成部分，在拓展城市经济发展空间、推动产业转型、促进就业创业、培植优质税源等方面发挥着重要作用。为推动楼宇经济高质量发展，市委政研室进行了专题调研，形成了此调研报告。
一、基本情况
中心城区现有商务楼宇*栋，总面积*万平方米，其中，*万平方米以上商务楼宇*栋，总面积*万平方米，主要分布在*、*、*等城市区。*万平方米以上商务楼宇平均入住率*%，入驻率超*%的*栋；闲置面积*万平方米，闲置率*%。目前，全市楼宇经济的业态以商贸服务类为主，还有金融、科技、文旅文创、人力资源、知识产权等多种业态。*年，全市楼宇经济共实现纳税*亿元，税收贡献率为*%，税收超亿元的楼宇*栋。从20世纪90年代至今，我国楼宇经济发展经历了从单纯提供“空间”的*版，到“空间+配套+服务”的*版，再到“空间+产业+运营”的*版三个阶段。目前，我市楼宇经济尚处在*版向*版的过渡阶段，整体发展水平较低。从调研的情况看，主要存在以下几个方面问题：
（一）发展规划缺位。科学的楼宇经济规划，可以优化楼宇空间布局、有效集聚资源、营造良好产业发展生态。目前，我市缺乏楼宇经济整体发展规划，引领作用发挥不充分。一是市级层面尚未编制楼宇经济发展专项规划，对楼宇经济的功能定位、发展目标、产业布局、配套提升等方面缺少系统谋划，在土地利用、城市建设等方面没有充分考虑楼宇经济发展需要，导致各城市区楼宇经济发展各自为战，缺乏有效协同。二是各城市区均未制定区级楼宇经济发展规划，发展普遍处于自发状态。即使是楼宇经济发展较好的城市区、街道，特色楼宇也以自发形成的居多，政府主动介入、及时跟进、规划指导不足，造成发展存在一定的盲目性无序性，整体

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套，可以让楼宇经济发展管理服务有保障，提升楼宇竞争力。我市楼宇功能配套不健全、服务水平相对滞后，影响企业入驻意愿，制约楼宇经济发展。一是硬件配套上，楼龄超15年的楼宇占比49.6%，部分楼宇建筑外观、内部构造、配套设施等老旧明显，大部分楼宇信息化、智能化水平较低，网络设备老化，尚未安装智慧门禁、安防监控等设施，难以满足现代化办公需求。配套设施不健全，内部停车位紧张、电梯容量不足，周边餐饮、购物、文娱、健身等配套不全，亟待改造提升。二是物业管理上，大部分楼宇仅提供传统物业管理服务，存在卫生保洁不到位、设施设备维护不及时、管理标准化程度低等问题，缺少高品质现代化的管家式楼宇服务。三是政务服务上，除*区推行楼宇分级管理“一楼六员八人”服务机制、*区设立推行“楼长制”外，其他城市区在楼宇政务服务方面还处于初步探索阶段。
（六）政策保障仍需完善。完善的政策支持和要素保障能够优化发展环境，为楼宇经济健康发展注入强劲动力。我市楼宇经济发展相关配套政策体系不健全，激励作用不明显。已出台的《关于盘活闲置楼宇支持产业发展的实施意见》设定的奖补政策门槛过高，实施以来仅有1栋楼宇获得资金扶持。尚未开展市级楼宇等级评定和城市区楼宇经济发展年度考核，对城市区、在楼企业积极性主动性调动不够。缺少用地保障、资金支持、人才引育等要素保障方面的配套政策。
二、先行地区经验做法
（一）坚持规划先行。先行地区通过编制楼宇经济发展规划，明确发展重点，优化空间布局，构建结构合理、特色鲜明、功能完善的楼宇经济发展格局。杭州市于2016年出台《楼宇经济发展“十三五”规划》，以构筑“两主七副多点”的楼宇经济发展格局为目标，分别明确城市区各板块的发展定位和产业布局，打造充满活力、集聚集约的特色楼宇（群），培育多层次、多元化、联动发展的城市经济增长点。2022年，杭州市税收亿元以上楼宇达246栋，税收超10亿元的达20栋。青岛市聚焦楼宇经济质效提升，印发实施《楼宇经济高质量发展三年行动方案》，从发展目标、重点任务、组织实施3个层面进行总体布局。围绕楼宇新建、改造、运营、服务、机制等5大环节，实施新建楼宇品质提升、存量楼宇改造升级、统一专业运营等10大专项行动，强化组织领导、服务保障、宣传推介3大保障措施，打造一批纵向布局、垂直集聚的现代服务业和都市工业楼宇。太原市围绕打造中部地区楼宇经济新高地，印发《楼宇经济高质量发展实施方案（2023—2025年）》，明确改造提升楼宇品质、精准谋划楼宇招商、运营提升楼宇质效、优化楼宇配套服务4大重点任务，着力构建区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成的新型楼宇经济发展格局。
（二）做强主导产业。先行地区聚焦本地主导产业，吸引配套企业进驻，发展一批特色楼宇，形成产业辐射带动效应。成都市以打造专业楼宇平台，发展特色产业集群为引领，建设专业特色楼宇，大力推广“一楼宇一产业”、“一楼宇一特色”、“一楼宇一品牌”发展模式，按照“产业联动、产业互补”原则，有意识引导相同类型的企业入驻同一栋楼宇，实现楼宇产业集群化、规模化发展，2023年打造专业楼宇51栋。武汉市武昌区聚焦发展金融服务、工程设计、文化旅游、商业商务等四大主导产业，按照“一楼一产、多楼一产”的原则，突出特色，引导楼宇业主招大引强、集聚发展、错位发展、特色发展，着力打造现代服务业高地，建成绿色化、园区化、特色化楼宇127栋，形成集聚碳金融产业的中碳登大厦、以数字经济产业为主导的武汉数创大厦等专业楼宇。宁波市鄞州区坚持“因楼制宜”“一楼一品”打造特色楼宇，推动金融信息服务、航运业货运物流、跨境电子商务、生产性服务业等现代服务业向特色楼宇聚集，吸引了波兰船级社等全球500强企业，特色楼宇的“含金量”和产业集聚度不断提升，2023年新增特色楼宇7栋。
（三）开展专业化运营。先行地区通过运营前置、精准招商、引入专业运营团队等方式，不断提高楼宇运营管理专业化水平。西安市引入专业运营商第一太平戴维斯，对全市楼宇经济发展进行规划布局，为每栋商业综合体、写字楼、高端酒店公寓等提供专业定位咨询、运营管理、标准化物业服务等，引导楼宇走特色化、产业化发展道路，打造了一批金融楼、商务楼、律师楼、科技楼等特色楼宇，荣获_楼宇经济最佳范例城市。温州市瓯海区引入专业运营商高力国际，对_商务区开展整体运营，通过摸底调研出具楼宇发展策略报告，确定产业主要发展方向和招商运营重点，围绕现代服务业和数字经济等产业需求，提供精细化专业化运营管理服务，积极引进数字贸易、智慧城市、电商直播等行业龙头企业集聚。目前，该区楼宇入驻率达92%，已投用15栋楼宇营收均破百亿元。无锡市蠡园区成立专业运营公司，负责经开区楼宇群统一运营管理，围绕园区的主导产业高科技电子产业，打造符合企业需求的楼宇环境，梳理一批链条配套的知名企业，定向对接、积极洽谈，吸引链条公司主动入驻。开发区18栋楼宇入驻公司达1000多家，重点楼宇入住率接近100%。
（四）盘活存量资源。先行地区通过优化内部空间、融资改造升级、提高产权自持比例等方式，有效盘活老旧、闲置楼宇资源，高效利用存量空间。青岛市针对老旧楼宇开展存量楼宇提质升级行动，引入国有公司中化资产收回产权分散的楼宇产权，推动楼宇整体持有统一运营。联合银行推出“楼宇更新贷”，争取国家首批商业地产房地产投资信托基金（REITs）试点，拓宽楼宇改造资金来源。结合企业对楼宇内部环境诉求，定制化改造提升楼宇内部设施，吸引相关企业入驻、推动产业集聚发展。今年以来，仅市南区就撬动社会资本投入超3亿元，盘活闲置楼宇50余万平方米。南京市针对城市_地段的老旧楼宇，由市属企业壹城集团牵头，通过收购、长租、空间置换等方式整合产权，淘汰培训、个体服务等低端业态，“腾笼换凤”进行更新改造。聚焦“高端商圈”定位，招引签约金融企业、金融机构总部、中介服务机构和高端商务商贸企业，推动低效楼宇提质增效，让_地段老旧楼宇持续发挥“黄金效益”。
（五）优化配套服务。先行地区通过提供管家式服务、优化智能化配置，营造高品质办公环境，吸引更多 ……

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