关于《市住宅小区物业管理条例》贯彻实施情况的调研报告

关于《市住宅小区物业管理条例》贯彻实施情况的调研报告
住宅小区物业管理是群众最有感触的热点、难点和焦点问题。为提升人民群众获得感，推动我市住宅小区物业管理工作在自治、法治、德治基础上健康发展，根据市人大常委会工作要点安排，7月18日至19日，市人大常委会副主任XXX率队对《XX市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）实施情况进行了专题调研。调研组赴XX区、XX区、XX县等地的7个不同类型住宅小区进行实地调研，听取了区县政府及相关部门情况汇报，并广泛征求了市人大代表、物业管理公司负责同志及业主代表的意见建议。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
《XX市住宅小区物业管理条例》自2020年7月1日颁布以来，各级政府及有关部门高度重视，通过加强释法宣传、完善政策法规、强化监督管理等方式不断推进《条例》的贯彻实施，有效维护了业主、物业服务企业等各方利益，全市住宅小区物业管理工作取得初步成效。
（一）坚持因地制宜，物业管理覆盖率不断提升。各级政府将物业管理工作作为保障和改善民生的重要举措，大力培育物业服务市场，分类施策：对有物业管理小区及业主自治小区积极加强监督指导，同时聚焦老旧小区、安置小区物业管理难等高频

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诚信档案，将信用登记作为评优创优、市场招投标等重要指标之一，通过信用管理不断提高企业自律。三是强化动态考核。严格落实物业工作半年考核制度，对物业服务企业在综合服务、卫生保洁、秩序管理、设施维护等方面进行综合考评，指导物业企业完善“一箱八栏”信息，及时公示服务内容、收费标准和公共收益收支等情况，主动做到服务公开，有效保障业主的合法权利。
二、存在的问题
一是物业管理_不够健全。一是监督工作合力不够。《条例》第八条虽明确规定了住建、公安、资规、司法、民政、消防、发改等13个部门的行政执法和监督管理职责，但实际工作中，主要依赖基层街道社区管理，相关部门存在认识不到位、管理缺位等现象，部门联动执法进小区没有完全落实到位，齐抓共管的监督工作合力尚未形成。二是议事协调机制不畅。条例第九条规定要建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。调研中发现，有些区县虽设立了“四位一体”的物业管理协调运行机制，但沟通协调不畅、职责不明，作用发挥并不明显，更多的依靠物业公司的日常管理，“退一步想”工作机制在小区尚未建立，群众反映集中的房屋漏水、乱堆乱放、邻里纠纷等问题未得到有效解决。
二是物业企业履约不够到位。自《物业服务企业资质管理办法》被取消后，市场准入门槛进一步降低，各类物业矛盾纠纷层出不穷，究其原因，一是企业服务质量不高。物业服务属于劳动密集型行业，用工需求大、待遇不高、人员流动性大，部分物业公司“重利润、轻服务”，聘请的从业人员往往文化层次较低、年龄结构较大、整体素质不高，少数员工还态度傲慢，极易引起业主消极对抗情绪，收费难成了制约我市物业管理行业发展的最大壁垒。二是物业服务业态单一。企业缺乏科学管理模式和正确的服务理念，仅侧重于日常保洁、安保等传统型基础服务范畴，延伸服务不够，对业主屡次反映的设施维护、车辆管理等问题处理不善，精细化、智能化新型服务较为滞后。
三是业主自治作用不够明显。近年来，随着业主_意识和自治意识的不断提高，越来越多的小区成立了业主大会，从调研情况来看，多数业委会能够积极履行职责，但仍有少数业委会履职被动，主要问题有：一是业主自治意识弱。部分群众缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与小区物业管理漠不关心，参与率低，业主大会难召开。二是业主大会运行难。多数业主大会未明确业委会成员报酬，全凭一腔热情来履行义务，难以维系业主大会各项工作健康持续开展。三是业主自治监管难。《条例》虽对业主委员会及其委员不得有的行为进行了规定，但由于缺乏相应的处罚措施，个别业委会成员不作为甚至是乱作为现象仍有发生，存在监管薄弱环节。
四是维修资金管理不够完善。一是维修资金使用效率低。据统计，从2004年至今，中心城区维修资金累计使用率仅为3％，一方面是由于业主公共契约精神淡薄，难以达到法律法规规定人数的业主签字同意，致使有资金而无法申报；另一方面则是宣传力度不够，部分业主对使用程序及范围不太清楚，没有及时行使合法权益。二是二手房维修资金归集落空。由于职能划转，2016年开始，二手房过户将不再核查维修资金缴存情况，致使老旧小区公共部位、公用设施设备的维修问题无资金保障，维修困难，给居民的生命财产安全带来一定的隐患。
三、意见建议
市政府及相关部门要认真贯彻《条例》，深刻认识依法推进物业管理工作的重要意义，主动顺应时代发展变化和人民群众期盼，补齐民生短板、破解治理难题。
（一）强化系统思维，凝聚合力抓好落实。属地政府要把物业管理纳入社区治理体系，加强指导和统筹协调，按照各部门工作职责，建立健全条块结合的联勤联动机制，进一步推动综合执法进小区、数字物联以及简化维修资金申请程序等工作，有效解决职能交叉和监管缺失问题，凝聚齐抓共管的强大合力，打通物业管理“最后一公里”。同时，住建部门要积极响应“未来社区”建设号召，主动对接，进一步资源整合，把好新建小区工程综合查验关，避免给物业管理造成“后遗症”的同时，补齐安置区、老旧小区改造短板，加速城市更新，健全共建共治共享机制，切实改善人居环境品质。
（二）坚持党建引领，提高业主自治能力。今年是全市物业管理服务提升年，也是“皖美红色物业”建设三年行动承上启下的关键之年，属地政府要加强对业主大会、 ……

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