社区城市民宿运营模式调研报告

社区城市民宿运营模式调研报告
X县X乡X社区原为X村，毗邻X高速X站下站口和县城主干道，距X景区、X景区不到5公里，共760户2876人。2011年，X县对X村进行整体征迁，回迁小区共建设24栋2370套高层安置房，平均每户分配3套房子、330多平方米。2016年小区建成回迁后，X社区立足临近景区、交通便利、房源充足等优势，鼓励引导群众将闲置房屋改造为家庭宾馆，有效盘活了闲置资源、增加了群众收入。但是，家庭宾馆在分散经营中逐渐出现同质化严重、服务质量参差不齐、管理混乱等问题，制约了其进一步发展。为了突破发展瓶颈，2023年以来，X社区成立专业运营公司，积极探索集中运营模式，大力推动家庭宾馆向城市民宿转型，形成了独具特色的城市民宿片区。截至目前，X社区共有城市民宿155家，其中，已经采取企业集中运营模式的民宿共有50家、客房231间、床位374张。今年一季度，X社区城市民宿共接待游客约4.2万人次，群众收入达320万余元，社区集体经济增收35万余元。其中，采取企业集中运营模式的50家民宿，入住率和营业额同比增长分别超过90％、80％，产生了积极的示范效应，带动越来越多的民宿主申请加入集中运营。
一、经验做法
在探索城市民宿集中运营过程中，X社区积累了一些经验做法，主要包括：
（一）成立运营公司，以集群化发展推动资源整合。针对一家一户分散经营存在的问题，2023年9月，X社区居民委员会集体研究决定，依托社区经济合作社成立社区旅游公司，

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授信500余万元，有效解决社区民宿发展的资金难题。
（二）引入头部企业，以品牌化发展提升服务品质。面对民宿市场竞争日益激烈、消费者需求越来越多样化的新形势，X社区旅游公司积极寻求与行业内知名企业合作，着力提升民宿运营水平、打造民宿品牌。2024年1月，X县引入国内知名民宿运营机构——斯维登集团，统筹规划和运营X县内的城市民宿、乡村民宿及度假公寓等非标住宿产品，着力打造“东有德清莫干山，西有X伏牛山”的民宿品牌。X乡政府进一步与斯维登集团签订合作协议，乡政府每年向斯维登集团付费10万元，斯维登集团向全乡城市民宿提供设计、培训、营销、线上代运营等7项服务，并按照“试点引领、重点突破、全面推进”工作思路，率先以X社区等为试点，形成可复制、可推广的经验。目前正在开展的合作项目主要有三项：一是共享营销管理系统。社区旅游公司通过共享斯维登集团的营销管理系统，借助其与各大营销平台数据对接的便利，实现了上传一次房源信息便可同时发布到多家营销平台的效果，房源推广更加便捷高效。通过系统提供的数据分析，能够更加精准地洞察市场需求、掌握客户偏好、评估营销效果，进一步优化了获客策略，提高了客户转化率。二是组织专业培训。斯维登集团定期派出讲师团，对民宿从业人员进行专业培训。目前，已在X社区举办1期城市民宿运营赋能培训班，有效提高了社区城市民宿经营者客房服务、线上营销等方面技能。曾经只会通过发传单、摆灯箱宣传的民宿主，如今纷纷拿起手机在网上推销自家民宿。三是打造民宿样板房。斯维登集团在X社区选取不同户型高标准打造21套城市民宿样板房，着力树立城市民宿新标杆，示范带动全县改造1000套标准化城市民宿。目前，样板房已进入软装收尾阶段，预计4月底投入运营。
（三）探索“民宿＋”模式，以融合化发展提高综合效益。单一发展住宿业，产品附加值低，且有同质化发展倾向，难以持续保持市场吸引力。针对这一问题，X社区旅游公司深入挖掘本土资源，积极探索“民宿＋”发展模式，进一步拉长了产业链，提升了游客体验，提高了综合效益。发展“民宿＋景区”模式。依托X县旅游资源丰富的优势，发展票务代购、旅游咨询等业务，努力为每一位入住游客提供优质服务。特别是发挥地处高速下站口、紧邻县城主干道、距X景区近的区位优势，与X景区签订合作协议，推出旅游淡季住民宿享8.8折景区门票等优惠措施，吸引了一大批游客纷至沓来。发展“民宿＋康养”模式。2023年6月，与第三方机构“椿玲家政”签订合作协议，由X社区旅游公司盘活社区一处500平方米的闲置房，配套建设理疗室、活动室、助老餐厅供“椿玲家政”无偿使用，“椿玲家政”为游客提供健康体检、理发等免费服务，同时提供足浴、按摩、护理、理疗、就餐等有偿服务。“椿玲家政”入驻近1年来，先后为200余名游客开展健康评估、制定个性化康养方案、提供康养项目，使游客享受到了良好的康养体验，赢得了广泛好评。发展“民宿＋文化”模式。与社区文化公司合作，常态化开展乡土文艺表演、篝火晚会等活动。特别是深入挖掘舞狮等非遗文化元素，吸纳社区居民组建舞狮队，定期为游客提供免费舞狮表演，让游客感受小城氛围、体验小城生活。下一步，社区旅游公司还将探索增加民俗表演与观众的互动环节，着力丰富游客体验。发展“民宿＋餐饮”模式。引入庙子镇牛肉汤、合峪镇烩菜等一批本地特色餐饮，“X印象”农特产品专卖店、老洛阳面馆等一批洛阳品牌商店以及深受年轻人喜爱的市井烧烤、主题酒吧等，着力让游客品味别具特色的地道美食，体验与众不同的美食文化。
二、主要启示
X社区城市民宿运营模式为我们发展城市民宿带来了一些启示，主要是：
（一）发展城市民宿，要坚持集群化发展。分散经营的城市民宿存在运营成本高、规范化标准水平低、抗风险能力弱等问题，难以发展壮大。集群化发展可以提高资源利用效率、提升服务质量，是做大做强城市民宿的重要路径。X社区为了让曾经各自为营的城市民宿主不再单打独斗、无序竞争，及时成立社区旅游公司，推动城市民宿从各家各户分散经营转向专业企业集中经营，通过统一管理、统一服务、统一运营，优化资源配置、实现优势互补，不断提高规范化、集群化发展水平。发展城市民宿，要加强专业化集中运营，通过引入市场主体，在一定范围内充分整合资源，统筹规划布局，有效降低运营成本，维护市场竞争秩序，加快构建产业生态，形成集群效应。
（二）发展城市民宿，要注重品牌打造。当前，城市民宿进入快速发展阶段，市场竞争日益激烈，知名品牌凭借持久的流量和强大的市场号召力，正在不断扩大市场版图；而缺乏品牌加持的城市民宿则由于市场辨识度低、市场推广困难等，面临逐渐被淘汰的风险。要在激烈的市场竞争中闯出一片天地，城市民宿必须走品牌化发展之路。X社区为了破解城市民宿发展专业化水平不高、市场竞争力不强等瓶颈问题，紧抓X县引入斯维登集团的契机，积极与斯维登集团在管理运营、业务培训、推广营销等方面开展合作，通过品牌赋能，推动城市民宿硬件和软件全方位升级，着力打造具有特色的城市民宿品牌。发展城市民宿，要增强品牌意识，加强与知名品牌企业合作，共享品牌资源，塑造独特的地域IP形象标识，提升产品与服务品质，加强品牌传播与营销，不断扩大品牌影响力，放大品牌效应。
（三）发展城 ……

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