区城中村改造助推城市更新提质调研报告

区城中村改造助推城市更新提质调研报告
近期，*区政协组织区住房城乡建设局、市规划自然资源局*区分局、智都公司、新华街、花城街，围绕我区城中村改造进行了视察调研和专题协商。调研组采取实地考察、座谈了解等方式，实地察看了*村旧村改造项目、*村综合改造项目，并座谈了解项目推进情况，围绕我区城中村改造项目进行深入分析和交流，为推动*区城市更新提质，打造*北部增长极积极建言献策。现将有关工作情况报告如下：
一、*区城中村改造基本情况
2020年9月*区第*届委员会第*次全体会议审议通过《*区深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，明确重点围绕*北站、*湖、空铁融合（平步大道沿线）和机场周边4个重点片区，稳步推进三年实施计划13条旧村庄改造工作、五年行动方案43条旧村改造（含上述13条）。*市规划和自然资源局编制了《*市城市更新专项规划（2021-2035年）（征求意见稿）》，已完成社会公众意见征询。
2021年，按照《*区深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》要求，大力推进18条城中村改造工作。其中，完成实施方案批复2个（横潭村河西社、田美村东南社），完成招商1个（三东村），完成数据调查并基本具备招商条件7个（杨一村、杨二村、广塘村、东镜村、东莞村、石塘村、新街村），启动基础数据调查4个（天和村、九湖村、大陵村、三华村），完成改造意愿表决3个（乐同村、军田村、大华村），开展改造意愿表决1个（联合村）。由于2021年底国家、省、市出台了在城市更新行动中防止大拆大建的

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区的地价普遍较低（1万/平方），我区旧村改造所需融资建筑面积多，经济平衡难度大。二是储改联动未有效协调。我区大部分城中村在整村范围内，建新区域大部分土地被纳入政府储备用地或进行土地储备出让，剩余范围承担了整个更新单元的安置区、公建配套设施建设，改造范围用地紧张。三是改造建设难度大。我区城中村的现状建设强度较大，越是位于中心城区，建筑和人口越是密集，所需资金量大，改造难度大。三东村、莲塘村等城中村受省522电台限高影响，开发承载能力受到明显限制。城中村形成时间长，积弊较多，近几年由政府主导的城中村综合整治，投入的资金有限，只能选择重点问题进行局部改造，难以从根本上改善城中村的整体环境。
（三）房地产市场下行，导致“三旧”改造融资难。2020年以来，我国房地产市场环境处于下行期，极大程度影响了旧村庄全面改造项目的融资。一是融资地价下降进一步增加了旧村庄改造项目所需的融资建筑面积，需要政府补贴更多用地才能平衡改造成本。二是融资地价下降导致项目容积率增加，例如三东村项目最新片区策划方案中平均容积率已超过4。三是当前我国房地产开发企业面临融资难题，对于房地产市场销售信心不足，市场开发企业对于周期长、风险高的旧村庄全面改造更加信心不足。
（四）各方协调联动难，具体项目进展缓慢。一是部门协调联动少。城市更新工作涉及面广、情况复杂，我区城中村改造工作由区住房城乡建设局牵头，但城中村改造工作涉及规划国土政策多，政策性十分强，必须依赖多部门协调联动才能得以顺利推进。当前区各部门之间缺少强有力的沟通协调配合机制，各自为政，工作联动少。二是企业介入前期决策，审批时间拉长。三东村是我区第一个整村改造的城中村更新项目，按照*市政策，该项目在数据调查之后引入合作企业。在后续片区策划方案、更新单元规划编制过程中，合作企业倒逼规划，形成实施主体与政府互相拉锯的局面，导致片区策划方案审批难度增加，审批时间拉长。三是国有用地权属人改造意愿不高。三东村全面改造项目需要整合周边国有权属用地，实施成片连片改造。但国有用地权属人认为补偿标准太低，不愿纳入改造，影响片区整体改造提升。
三、关于推动我区城中村改造的对策建议
（一）加强沟通协调，坚持规划引领。顺应城市发展规律，高起点规划城市，充分发挥城市规划在城中村改造中的引领作用，高起点、高标准编制城中村改造规划，才能系统推进城中村改造高质量发展。一是加强对上协调。在城市更新中，国土空间规划从重视中心城区、城市新区规划建设，已向兼顾城中村的规划建设转变。为确保*区在*市的城市更新规划中，多出利于我区的政策文件，区相关职能部门应加强与市局相关职能部门的沟通协调，确保市局在制定*市的整体城市规划时，相关政策对我区的城市更新改造更具指导性，可操作性，确保我区在推进城中村改造时，有法可依，依法办事。如争取*市允许我区旧村庄更新改造项目，由*区政府结合农民集体所有土地征收补偿办法有关补偿安置原则、标准，经论证后纳入项目改造成本。充许改变引入合作企业后编制更新单元规划的做法，先完成片区策划方案和城市更新单元规划编制，取得批复后再引入合作企业，避免开发商介入规划编制，倒逼规划。允许在城中村全面改造项目中，农民住宅按照部分住宅用途、部分非住宅用途形式进行复建安置，避免村民复建住宅供应量过大，与住房租赁市场需求不符，影响改造后收益，破解传统模式下用地不足问题。二是加强横向协调。城中村的改造规划是系统性工程，需区各职能部门与镇（街）加强统筹协调，做到科学制定改造方案，使方案能充分改善居民人居环境，提高居民生活幸福指数，成为居民乐于接受的方案。三是优选规划方案。改造规划应研究各城中村的主要特征，优选改造方案，做到“一村一方案”，实施差异化的更新策略。从当前的改造来看，主要有三种规划方案，在规划中，可结合城中村的具体实际，优选改造规划方案。综合整治方案：对于居住环境较好，基本能够适合中低层次居住需求，对城市整体发展影响相对较小，但内部基础设施、居住生活环境较差的城中村，采取环境改善等综合整治措施，对有一定影响的局部地区进行改建，充实用地功能，使城中村建设面貌、居住环境和城市社区逐步融合。对于现状人口密度过高、基础设施负荷基本饱和的城中村，重点控制人口和住宅规模，改善人口结构和用地功能结构，完善基础设施，改善人居环境。拆除重建方案：对城市环境和基础设施承载力较大、土地价值较高，在居住环境、空间形态和市政配套方面均已不符合城市发展要求的城中村所在地区，且建筑质量差、居住环境十分恶劣的城中村，在征得村民同意的前提下整体拆建，促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，实现土地资源利用价值的最大化。异地重建方案：对于与城市规划功能布局存在严重冲突的实施异地重建。
（二）创新城中村改造模式，推进城市更新发展。鉴于*市缺乏适合我区实际的旧村全面改造政策供给，旧村全面改造程序繁杂，改造平衡难度大等问题，站在*未来发展全局高度,直面城中村用地碎片化低效化问题，积极利用城乡融合发展试点、北增长极等试验平台，探索政府主导为主，市场参与为辅的改造模式，推动城中村改造高质量发展。一是创新城中村全面改造模式。借鉴我国其他地区的旧村庄全面改造做法，可从以下四个方向进行探索：“做地+收储”模式。参考浙江杭州，由市、区国企在政府指导下做地（即土地前期开发整理），通过多渠道筹集资金，整理完 ……

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